[정품]금융전문가 1.5

090 [이코노미스트] [건폐율과 용적률이 부동산 투자의 핵심]

부동산으로 돈 벌려면 건폐율과 용적률 관련 법규정에 밝아야

일반인들이 건축주가 될 기회는 평생에 한두 번도 되지 않는 경우가 대부분이다. 때문에 사람들은 부동산이 위치한 지번에 법적으로 주어지는 건축 제한 조건들에 대하여 민감하지 않으며 전문가들에게 일임하는 경향이 높다. 그러나 대지이건 건물이건 간에 부동산을 매입한다면 매입자 자신이 그 제한 조건들을 어느 정도는 알아야 수익률을 가늠해 볼 수 있고 제대로 투자를 할 수 있다.

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투자자의 입장에서 알아야 할 사항들 중 가장 중요한 것은 건폐율과 용적률이다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 용적률은 대지면적에 대한 지상층 바닥면적 합계의 비율이다. 건폐율과 용적률은 지역마다 다르다. 이제 이 말이 무엇을 의미하는지 하나씩 살펴보자.

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대지면적은 토지대장에 나와 있는 면적이 기준이 되며 하늘에서 수직으로 내려다 보았을 때의 면적을 기준으로 삼는다. 대지가 언덕에 있다고 해서 실측 면적으로 계산하지는 않는다는 말이다. 뿐만 아니라 당신 소유로 등기가 되어 있는 대지라고 해서 그 면적 전체를 대지면적으로 생각할 수 있는 것도 아니다. 대지가 접한 도로의 폭이 기준도로 미달인 경우 도로 확보를 위해 건축물을 후퇴시켜야 하는데 이렇게 후퇴된 부분은 대지면적 산입에서 제외되기 때문이다.

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한편 건축면적이란 건물 전체의 면적을 의미하는 것이 아니라 대지면적과 마찬가지로 건물을 하늘에서 수직으로 내려다 보았을 때 보이는 면적을 말한다. 수평으로 투영시켜 보는 면적이기 때문에 수평투영면적이라고도 한다.

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이때 외부 벽체의 바깥선이 기준이 되는 것은 아니며 벽체의 중심선을 기준으로 계산하기 때문에 건축물을 실제로 위에서 내려다볼 때 눈에 보이는 면적은 건축면적 보다 조금 더 크다. 땅값이 비싼 지역의 주택에서 이 건축면적을 조금이라도 더 얻어내고 싶다면 태양열 에너지를 주된 에너지로 사용하면 약간의 특혜가 주어진다는 것도 알아두면 좋다.

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1백평 대지에 건폐율이 60%라면 건물을 위에서 내려다보았을 때의 면적이 60평을 넘을 수 없다는 뜻이다. 하지만 건축물이 성냥곽처럼 반듯한 육면체로만 세워지는 것은 아니어서 실제로 건축면적을 산정하는 일은 단순하지가 않다.

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건축면적에 포함시키지 않는 예외가 있기 때문인데 이를 테면 처마나 차양, 단독주택이나 공동주택의 발코니(주택이 아닌 건물의 발코니는 제외된다) 등 외벽으로부터 튀어나온 구조물들은 튀어나온 끝에서 1m를 후퇴하여 계산한다.

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여기서 알 수 있듯이 일반 건물에서 건축면적을 증가시키지 않고 처마가 벽체로부터 튀어나올 수 있는 거리는 1m 뿐이다. 주택의 현관 위에 처마를 넓게 만들면 출입시에 비를 피할 수 있을 것이다. 하지만 동시에 출입하는 사람이 서너 명만 되면 그 1m의 폭으로는 비를 막을 수 없다. 그래서 현실에서는 폭을 2m 이상으로 만들고 그 처마 넓이의 절반은 구멍을 뚫어 놓는다. 이렇게 하면 그 처마의 폭이 1m로 인정받기 때문이다. 물론 나중에 그 구멍은 거주자가 유리 같은 것으로 덮어 놓게 된다. 그 구멍을 막아버리게 되면 법을 위반하게 되어 제재를 받는다.

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그 어느 경우에서든지 지상에서 1m 이상의 높이에 있는 것은 모두 건축면적에 포함된다.

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건축면적이 얼마로 계산되는가 하는 문제는 법이 요구하는 건폐율을 만족시키는가 아닌가를 직접 결정짓기 때문에 대단히 민감하므로 건축면적에 포함이 안되도록 하는 경우들이 어떠한 것이 있는지를 미리 염두에 두어야 한다.

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이것은 요즘 유행하는 리노베이션을 할 때 역시 핵심적인 확인 사항이다. 건폐율이 현재의 규정보다 더 완화되어 있던 시기에 지어진 건축물의 경우 재건축을 하게 되면 기존 건물보다 면적이 작은 건물을 갖게 되기 때문이다.

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기존 건물의 사용면적을 더 늘리려는 경우 역시 그 증가된 면적이 건축면적에 포함되어도 괜찮은지 아닌지를 판가름하여야 한다. 건축 관련 공무원들의 일차적 의무는 모든 불법 건축물에 대하여 제재를 가하는 것임을 명심하라. 그냥 한 번만 봐달라고 떼를 쓰는 일은 하지 말라는 말이다.

083 [이코노미스트] [연면적과 용적률이 투자수익 결정한다]

건폐율 등은 지방자치 단체에서 결정…관련 건축조례 확인 필수 

우리의 법은 포지티브(positive) 시스템이다. 즉 법에 허용된 사항이 아닌 경우에는 불법으로 간주될 수 있다. 건축법이나 도시계획법도 마찬가지이다. 허가사항으로 명시되어 있지 않은 경우에는 불허 대상으로 해석될 수 있는 것이다. 하지만 비싼 땅을 소유한 건축주들은 한 평이라도 더 넓은 건축면적을 설계사에게 요구하기 마련이다.

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때문에 설계사는 포지티브 시스템 안에서 최대한 아이디어를 짜내게 되는데 우선은 지난 회에 설명한 건폐율을 맞추고 그 다음에는 용적률을 맞추게 된다. 이 용적률을 이해하려면 바닥면적과 연면적이라는 용어를 먼저 알아야 한다.

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일상에서 우리가 어떤 건물의 크기를 말할 때는 각 층의 바닥면적을 합산하게 된다. 이렇게 합산된 면적을 건축법에서는 연면적이라고 한다. 건축물 대장이나 등기부등본에 기록되는 면적이 바로 연면적이다. 연면적 가운데 지하층의 바닥면적과 지상층의 주차용 면적을 제외한 나머지 부분을 합산하여 대지면적 전체에 대한 비율을 정하는 것을 용적률이라고 한다.

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즉 용적률은 대지면적에 대한 지상층 바닥면적 전체의 비율이다. 1백평 대지에서 건폐율이 60%이고 용적률이 2백%라면 지상에 2백평짜리 건물을 짓되 층별 면적은 60평을 넘을 수 없다는 뜻이며 지하층의 면적은 용적률 산정에서 제외된다.

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그렇다면 바닥면적이란 무엇인가. 바닥면적은 각 층의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하지만 공중의 통행이나 주차에 사용되는 공간(피로티), 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·장식탑·건축물의 외부나 내부에 설치되는 굴뚝이나 설비 덕트·다락 그리고 옥상·옥외·지하에 설치하는 물탱크·기름탱크·냉각탑·정화조 등은 바닥면적에 산입하지 않는다.

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바닥면적에 산입되지 않는다고 해서 건축면적에서도 반드시 제외되는 것은 아니다. 이를테면 굴뚝을 건물 외벽에 벽돌로 설치하였을 때 그 면적은 바닥면적에는 포함되지 않지만 건축면적에는 들어가게 된다. 우리가 흔히 베란다라고 부르는 노대는 노대가 벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 나머지 면적을 바닥면적에 산입한다.

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즉 베란다의 절반은 폭을 2m로 하고 나머지 절반은 1m로 하여도 바닥면적으로 계산되지는 않는다는 말이다. 도시 미관을 위해 그 베란다 면적의 15% 이상에 간이 화단을 조성하고 화단과 베란다 사이에 경계 난간을 설치하면 그 베란다가 접한 길이에 2m를 곱한 값을 빼 주도록 되어 있다. 그러나 건축면적에서 제외되는 폭은 1m까지임을 기억하라.

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다락은 층고 1.5m 이하인 경우이다. 요즘 일부 오피스텔에서 다락층을 만드는 것은 법적으로 바닥면적을 증대시키지 않으면서도 사용자에게 보다 더 많은 면적을 제공함으로서 투자자를 끌어들이려는 의도를 갖고 있다. 지하층은 층고의 절반 이상이 지표면 밑에 묻혀 있는 경우에 지하로 인정 받는다. 흔히 반지하라고 하는 다세대 주택들은 예전에는 빛을 받아들이는 창문의 크기가 크지 않았는데 왜냐하면 그 당시에는 층고 높이의 3분의 2가 지표면 밑에 있어야 지하층으로 인정받았기 때문이다.

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건폐율과 용적률을 결정짓는 것은 각 지방자치단체의 건축조례들이므로 이를 반드시 확인을 하여야 한다. 하지만 실제 건축에서는 용적률과 건폐율을 조례에서 허용된 비율 밑으로 적용하게 되는 경우가 빈번하다. 우선 모든 건축물은 높이 제한을 받는다. 이러한 높이 제한은 도로에 의한 것일 수도 있고 일조권에 의한 것일 수도 있으며, 대지의 고저차에 의하여 생길 수도 있다.

또한 주차장법에 의해서도 제약을 받게 된다. 건축물의 용도에 따라 요구되는 주차 대수를 수용할 수 있는 면적과 차량 통로를 준비해야 하기 때문이다.

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이제 지금까지 설명한 내용들을 실전에 적용시켜보자. ‘서울시는 현재 다세대 주택의 건축허용 연면적(6백60㎡.2백평) 산정때 제외되고 있는 지하주차장 면적을 연면적에 포함시키기로 했다. 또 다세대주택의 건폐율 계산때 예외가 인정되고 있는 폭 1m 이내의 발코니도 앞으로는 건축면적에 포함시키기로 했다. 또 주차기준도 세대당 0.7대에서 1대 정도로 강화할 방침이다.’

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이 내용은 아직 확정된 것은 아니지만 내년부터 서울시에서 실행하려는 조치이다. 연면적 산정에 지하주차장 면적이 포함되게 되고, 발코니 면적이 건축면적에 포함되게 되며, 주차장 면적을 현재보다 더 넓게 잡아야 하므로 실제로 주택으로 사용할 수 있는 면적은 그만큼 줄어들 것이다.

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즉 대지의 최대 효용 가치가 그만큼 낮아질 수밖에 없으므로 다세대 주택을 지을 수 있는 공지의 값은 현재보다 떨어지게 된다. 따라서 이러한 공지를 갖고 있는 소유자는 금년에 미리 건축허가를 받아놓아야 할 것이다. 다세대 주택을 구입하려는 사람은 법이 바뀌기 전에 하는 것이 더 유리할 것이다.