[정품]금융전문가 1.5

081 [이코노미스트] [주차장법 이해는 부동산투자의 필수 과목]

선진국 주차요금 비싸…일반인들은 도심 주차 기피

언론에서는 종종 선진 외국인들은 대중교통을 이용하고 작은 차를 더 좋아하는데 한국인들은 체면 때문인지 큰 차를 더 좋아한다고 말한다. 과연 그럴까? 내가 실제로 일본, 프랑스, 이탈리아 등의 현지인들에게 물어보면 하나 같이 부자가 되면 차부터 큰 것으로 바꾸고 싶다고 말한다.

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차를 작은 것을 타는 이유는 기름 값도 비싼데다가 경제적 여유가 안되기 때문이고 도심의 비싼 주차요금을 피해 골목길 같은 곳에 주차시키려면 차가 작아야 된다는 것이었다.

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게다가 일본이나 유럽은 이면 도로의 폭 자체가 매우 좁지 않은가. 특히 유럽의 도시들은 대부분 구시가지와 신시가지로 나뉘는데 구시가지는 역사가 오래되어 마차가 다니던 시대의 길을 도로로 사용하는 경우가 많아 큰 차가 불리하다는 구조적 원인도 있다. 유럽에 오토매틱 차량이 적은 이유는 기름 값을 한푼이라도 절약하려는 이유 때문이지 수동 변환이 좋아서가 아니다(독일에서는 남자가 오토매틱 차량을 운전하면 여자 같은 남자로 보는 경향도 있는 것 같다).

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어쨌든 경제적 여유만 되면 얼마든지 큰 차를 타고 도심의 비싼 주차료를 내겠다는 사람들을 본래부터 작은 차 타기를 좋아하는 합리적인 국민으로 생각한다는 것은 그래서 내가 볼 때는 웃기는 일이다. 게다가 선진국 국민이라고 해서 불법주차를 안하는 준법 정신이 철저한 사람들도 아니다.

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영국 런던에서는 하루 평균 20만∼30만대의 불법주차가 이루어지며, 일본 도쿄에서는 10만대 정도로 알려져 있다. 프랑스 파리에서는 매일 평균 8백대 정도가 불법주차로 견인되고 있고 미국 샌프란시스코에서는 차량 1대당 1년에 평균 5회 정도의 단속을 당한다. 뉴욕에서는 약 4천명의 공무원이 불법주차 단속을 한다. 사람 사는 모습이야 어느 나라건 다 비슷하다는 말이다.

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선진국 사람들이 대중교통을 이용하는 이유는 대중교통 수단이 잘 발달되어 있기도 하지만 이미 말하였듯이 도심의 주차요금이 대단히 비싸기 때문이다. 예를 들어 1962년에 이미 차고지증명제도를 제정하였던 일본에서 도쿄의 월 주차장 요금은 최고 15만엔(1백50만원)까지 한다. 뉴욕 역시 만만한 곳이 아니다. 한 시간 주차요금은 약 25달러(약 3만원), 한 달 주차료는 5백 달러(약 65만원)가 최저선이다.

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서울과 비교할 때 인구와 자동차 등록 대수가 5분의 1정도에 해당하는 샌프란시스코는 오래 주차할수록 주차비가 비싸지며 별도로 20%의 세금까지 붙는다. 유럽지역은 대부분의 도심에서는 아예 주차시설에 대한 접근 자체가 어렵도록 하고 있다. 즉 대부분의 선진국들은 주차장 면적을 확대시키는 정책이 아니라 “돈 없으면 차를 가져오지 말라”는 식이다.

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서울은 어떤가. 자가용 승용차를 기준으로 할 때 서울시의 지난 4월 말 현재 등록 대수는 1백74만5천대인데 반해 주택가 주차공간은 90만3천면에 불과하다. 주택가에 거주하는 자동차 보유자 2명 중 1명은 불법주차를 할 수밖에 없다는 얘기다. 그러나 10월부터는 1만7천명의 단속반원이 불법주차를 단속한다고 한다.

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“주차장이 없는데 어디에 주차시키란 말이냐”고 혹시나 생각한다면 거의 모든 선진국에서 “개인이 가재도구를 잔뜩 구입한 뒤 국가가 보관할 장소를 주지 않는다고 생떼를 쓰는 것과 다를 바 없다”고 간주된다는 것도 알아두어라. 서론이 너무 길었다.

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내가 말하려는 것은 주차장법이다. 주차전쟁이 일어난다는 것은 곧 주차와 관련된 법이 지금도 중요하기는 하지만 더더욱 중요해진다는 예고나 다름없다. 투자자의 입장에서 볼 때 주차면적의 확보는 건물의 효용성과 가치를 증대시키지만 투자금액의 증대를 의미한다. 그러나 일반적으로 개인 투자자들은 가능한 건물 면적을 많이 늘리고 주차공간은 적게 만들려고 하는 경향이 있다. 주차는 세입자들이 처리하여야 할 문제라고 생각하는 건물주들도 많다. 1층에 차고를 만들어 놓고서도 나중에 가게로 임대를 주거나 다른 용도로 사용하는 경우도 많지 않은가. 투자자 입장에서는 샌프란시스코처럼 아예 도심에서는 대지 면적의 7% 미만만 주차장을 만들도록 하고 주차비를 비싸게 하면 웬만한 사람들은 차를 가져오지 않을 것이므로 얼마나 좋겠는가. 하지만 우리나라는 갈수록 주차면적의 확보가 더 많이 법적으로 요구되고 있다. 그러므로 주차면적에 대한 법적 요구조건을 얼마나 잘 지킬 수 있는가는 부동산 투자에서 반드시 고려하여야 할 핵심 사항들 중의 하나이며 리노베이션에서도 염두에 둘 사항이다. 다음 회에 주차장법의 내용을 살펴보자.

080 [이코노미스트] [주차장법에 따라 투자수익률이 달라진다]

주차면적과 차로에 대해 알아야…도로에 길게 접한 대지가 투자수익 높아

주차장법이 요구하는 차 한 대를 위한 주차면적은 법적으로 너비 2.3m, 길이 5m 이상이다. 장애인 전용주차 구획인 경우는 너비가 3.3m 이상이며 평행주차 형식일 때는 너비 2m 길이 6m(주거지역인 경우에는 길이 5m도 가능) 이상이다. 여기서 평행주차는 도로에 주차시킬 때처럼 일렬로 주차시키는 방식을 의미하며 아파트에서 주로 사용되는 직각주차가 아니므로 혼동하지 말것.

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주차면적을 얼마나 만들어야 하는 기준은 자치단체에 따라 다르다. 서울시 조례를 기준으로 볼 때 근린생활 시설은 1백34㎥당 1대, 단독주택은 1백20㎥ 초과 1백80㎥ 이하는 1대, 1백80㎥ 초과이면 그 초과분의 1백20㎥당 1대씩 추가, 다가구 주택이나 다세대 주택은 87㎥ 초과 1백34㎥ 이하는 1대, 1백34㎥ 초과시에는 그 초과분의 90㎥당 1대씩 추가.

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각 세대의 주차대수가 0.7대 미만이라면 세대당 0.7대 이상으로 산정(서울시에서는 0.7대를 앞으로 1대로 늘리려고 계획하고 있다), 아파트 같은 공동 주택은 85㎥당 1대, 업무시설은 1백㎥당 1대이다. 주차대수를 산정할 때 0.5 이상의 수가 나오면 1로 간주하고, 0.5 미만이면 0 으로 간주한다.

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그러나 주차면적만 있다고 끝나는 것은 아니다. 그 주차면적에 차가 들어가고 나갈 수 있는 면적이 별도로 마련되어야 한다. 그것을 차로라고 하며 그 차로의 너비는 주차방식에 따라 다르다. 여기서는 일반적인 개인 투자자들에게 제일 많이 적용될 수 있는 ‘법적으로 필요한 주차대수가 8 대 이하이고 지상에 주차장이 있는 경우’를 사례로 삼아 설명한다.

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이 경우 법적으로 요구되는 차로 너비에 약간의 특혜가 주어지는데 평행주차인 경우에는 3m, 직각주차인 경우에는 6m, 60도로 비스듬히 주차시키는 경우는 4m, 45도 주차인 경우에는 3.5m 이상이 되어야 한다. 주차대수가 8대 이상이거나 지하 주차장인 경우에는 차로 너비가 더 필요하며 까다로워진다.

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결국 8대의 차를 지상에 직각주차시키려면 법적 면적이 너비 8X2.3m 길이 5m가 필요한 것이 아니라 차로 6m도 있어야 하므로 실제로는 길이가 11m로 늘어난다. 엄청나지 않은가. 그러나 이렇게 8대 이하의 경우 대지가 접한 도로를 차로로 사용할 수 있는데 보도와 차도의 구분이 없는 너비 12m 미만의 도로에 한한다.

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즉 별도로 차로를 만들지 않아도 된다는 말이다. 이런 도로와 길게 접하여 있는 대지가 그렇지 않은 대지보다 훨씬 더 투자가치가 높음은 물론이다. 그러므로 다가구 주택이나 작은 건물을 지으려고 땅을 살 때는 12m 미만의 도로와 접한 대지면의 길이를 2.3m로 나누어 나오는 수가 많을수록 일단은 유리하다는 것을 기억하라.

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똑같은 8대라고 할지라도 지하에 주차장을 설치할 경우에는 차로가 엄격히 함께 설치되어야 한다. 출입구가 한 개인 경우에는 차가 왕복하는 경우를 반영하여 차로의 너비가 직각주차는 6m로 같으나 평행주차는 5m, 비스듬히 주차시키는 경우는 5 내지 5.5m로 각기 늘어난다. 출입구를 두 개로 하게 되면 지상 주차장에서 요구되는 차로가 입구마다 요망되지만 지하까지의 경사로를 두 개 만들어야 한다.

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즉 돈이 많이 든다는 말이다. 게다가 서울시에서 계획하듯이 다세대 주택에서 지하 주차장 면적을 연면적에 포함시키는 쪽으로 법이 바뀌게 되면 용적률 제한을 받게 되어 주택면적도 줄어들 수밖에 없어 더더욱 불리하여 진다.

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차 4대의 주차공간을 도로와 접한 밭 전(田)자 형태로 배치하는 것은 가능하다. 즉 너비 4.6m, 길이 10m의 공간이 주차면적으로 확보되어야 한다. 그러나 이런 경우 도로와 면하지 않았다면 당연히 도로까지 연결되는 차로를 대지 안에 별도로 만들어야 하는데 그 차로의 너비가 4.6m는 되어야 할 것이다.

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그래야 뒷차가 나가고 싶을 때 앞차를 빼낼 수 있기 때문이다. 차를 전자 형태로 겹쳐 주차시킬 수 있는 경우는 어디까지나 4대까지 뿐이다. 8대 이하인 경우 두 개의 전자 형태를 거리를 띄워 배치시키는 것은 가능하다.

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지상에 2단식 기계주차시설을 하는 것은 현재 여간해서는 허락되지 않는다. 아마도 준공검사시에만 적당히 하고 나중에 기계를 치우거나 가동시키지 않는 사례가 많았기 때문이 아닌가 생각된다. 지하에 기계식 승강기를 설치하는 경우에는 차량 회전을 위한 턴테이블 설치가 필수적으로 요망된다는 것도 기억하라.