[정품]금융전문가 1.5

079 [이코노미스트] [농지 사려면 法上 '농업인' 자격 필수]

1년 30일만 농업에 종사하면 농지 소유 가능…개인은 담보 농지 취득 불가

정치인들의 재산 공개 목록을 보면 적지 않은 사람들이 농지를 소유하고 있음을 알 수 있다. 이한동 총리서리 부부는 임야, 대지, 농지 등 11만1천2백여평을 소유하고 있었다. 15대 국회의원들 중 변호사 출신인 안상수 의원은 충남, 인천, 강원, 전남 등에 임야와 논지를 소송 대가 등으로 취득했다고 했다.

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내무장관, 서울시장을 지낸 이상배 의원은 21건의 농지와 임야를 등록했다. 재무부 관료 출신인 김선길 의원은 경기 양평 일대의 농지 6건을 등록했다. 김의원측은 83년께 채무자로부터 빌려준 돈 대신 받은 것이라고 설명했다. 아나운서 출신인 변웅전 의원은 부인 명의로 경기, 충남 일대에 농지 11건을 갖고 있는 것으로 신고했다.

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언론에 보도된 그들의 설명은 대부분 돈 벌려고 산 것은 아니고, “어떻게 하다 보니까 농지를 갖게 되었다”는 것인데 독자들 중에도 그렇게 “어떻게 하다 보니까 농지를 갖게 되었다”고 말하고 싶은 사람들이 있을 것이다. 이런 분들이 알아야 할 법이 농지법이다.

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당신이 ‘이미 농민이거나 귀농을 하여 농사를 지을 마음이 진짜로 있다면’ 농지를 구입하는데 문제가 될 것이 없다. 사실 그대로 진행시키면 된다. ‘이미 농민으로 위장되어 있는 경우’ 역시 비교적 손쉽다. 그러나 많은 사람들은 아마도 농지를 투자용으로 사서 소작을 주었다가 나중에 가격이 오르면 팔거나 아니면 몇 년 후 작은 집을 지어 가끔 주말에 내려가 쉬려고 하거나 그것도 여의치 않으면 나이가 들었을 때 자연과 벗하는 곳으로 삼겠다는 마음으로 농지를 바라본다. 나도 처음에는 그런 소박한 마음으로 농지를 사려고 했었다. 하지만 웬걸, 만만한 문제가 아니었다. “어떻게 하다 보니까 농지를 갖게 되었다”는 말은 전혀 할 상황이 아니었다. “치밀하게 공부하여 겨우겨우 농지를 갖게 되었다”고 말해야 옳은 표현이었고 내가 느낀 것은, 옛날 법에서는 상황이 달랐겠지만 정치인들은 역시 재주가 좋다는 것이었다.

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국토관리이용법에 의하면 농지는, 농업에 이용한다는 전제조건이 붙어 있는 농림지역과 개발하여 다른 용도로 사용할 수도 있는 준농림지역으로 나뉜다. 농지법에서는 농지를 농업용으로 이용하는 농업진흥구역(농림지역), 그런 구역이 아닌 구역(흔히 농업진흥지역외 농지라고 부르며 이 구역이 바로 준농림지역), 농업환경을 보호하기 위한 농업보호구역으로 나눈다.

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우선은 농민은 농지를 쉽게 살 수 있으므로 농민 흉내를 내는 것은 어떨까? 법에서 농민은 농업인이라는 말로 표현되는데 1천㎡ 이상의 농지에서 농산물을 기르면서 1년 중 90일 이상 농업에 종사하거나, 농지에 3백30㎡ 이상의 온실 같은 것을 설치하여 농산물을 기르거나, 일정 수의 가축이나 가금 또는 꿀벌을 사육하면서 1년 중 1백20일 이상을 종사하는 사람만 농업인으로 분류된다.

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그러나 법적인 의미에서의 농업인이 되어야만 농지를 소유할 수 있는 것은 아니다. 농사일의 3분의 1 이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의하거나 1년 중30일 이상 직접 종사하는 경우에는 위탁경영이 허가되기 때문이다. 즉 전 가족이 농사일의 적어도 3분의 1만 직접 하거나, 1년 중 30일만 직접 손에 흙을 묻히면 농지를 합법적으로 소유하게 되는 것이다. 따라서 격주로 토요일마다 농지로 가서 하루를 보내면 농지 소유 조건을 그럭저럭 합법적으로 맞출 수도 있을 것이다. 이 조건마저 위반하는 자를 신고하면 포상금을 탈 수도 있으므로 마을 사람들을 잘 사귀어야 한다. 주소 이전의 의무는 몇 년 전 면제되었다.

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위탁경영이 1백% 허용되는 경우는 군대나 교도소 같은 곳에 의해 불려갔을 때, 3개월 이상의 국외 여행 중인 때, 질병이나 취학, 선거에 의한 공직 취임 등이다(국회의원으로 선출되면 민생을 걱정하느라 너무나도 바뻐지기에 농사를 직접 안지어도 된다는 법의 세심한 배려를 여기서 보게 된다).

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채권 대신 농지를 받는 것은 어떨까? 농지에 저당권을 설정하고(혹은 설정한 것으로 위장하고) 그 담보 농지를 취득하는 경우는 가능할까? 안된다. 법이 정한 금융기관이나 조합만이 농지를 담보물로 취득할 수 있으며 개인은 농지취득자격증명을 받지 않는 한 절대 불가능이다. 농지를 담보로 돈을 빌려주면 골치 아파진다는 것을 여기서 깨달아야 한다. 농지는 이처럼 농업경영에 직접 이용하는 자만 소유할 수 있지만 예외가 있다. 농지전용허가를 받는 경우이다. 다음 회에 좀더 공부하여 보자.

077 [이코노미스트] [전원주택 지으려면 준농림지에 6개월 이상 살아야]

주5일 근무제 도입으로 평택 진위면, 광주 곤지암리, 김포 대곳면 수혜 예상

농지는 농업진흥지역(농림지역; 농림진흥구역과 농업보호구역으로 다시 이분화된다)과 그런 지역이 아닌 지역(준농림지역이다)으로 나뉜다. 일반적으로 사람들은 준농림 지역에서만 전용허가를 받을 수 있다고 알고 있으나 그 모든 지역에서 개발을 전제로 한 전용허가는 받을 수 있다.

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농림지역에서의 전용허가는 오직 농업생산과 직접적인 연관이 있어야 가능하므로 법적으로 농민이 되어야만 가능하다. 농업보호구역에서도 현재 1백㎡ 이하의 소규모 음식점과 숙박, 위락시설 등을 개발목적으로 제시하게 되면 허가를 받을 수 있으며, 수도권 지역의 주요 농업보호구역으로는 경기도 양평군 강상면 병산리와 양평군 강하면 전수리 등 남한강 주변, 용인시 이동 저수지와 안성시 금강 저수지 주변 등이 있다.

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그러나 농업보호구역에서 합법적으로 소규모 시설들이 계속 들어서자 농림부는 농업용수자원 보호를 위해 내년 1월1일부터 시행할 것을 목표로 농지법 개정안을 추진중이다. 그 내용은 농업보호구역에서는 앞으로 소규모 시설도 설치가 금지된다는 것이다.

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농림부의 이러한 계획이 예정대로 실시된다면 금년 안에 허가를 받아 놓은 곳은 가격이 올라 갈 것이고 그렇지 않은 곳은 가격이 하락하게 됨을 의미한다. 개정안은 농지취득절차는 다소 완화시키고 있는데 농지취득자격증명을 신청할 때 신청인이 직접 농지관리위원의 확인절차를 받지 않고 읍·면장 등이 대신 확인을 받도록 했다.

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농지취득 후 1년 동안 휴경하거나 정당한 사유없이 임대했을 경우에도 1년 이내 농지를 강제 처분토록 하는 규정도 완화, 매각처분 결정 전에 당사자의 사전 청문을 거치도록 했다. 또한 현재는 3백평 미만의 농지는 취득할 수 없으나 그 미만의 소규모 농지도 매입이 가능하게 된다. 이 경우 경작면적은 여전히 3백평이 넘어야 하기 때문에 인근 농지를 임차하여야 한다.

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이제 준농림지역에서의 전용허가를 살펴보자. 준농림지의 전용허가를 받기 위해서는 개발목적을 제시하여야 하는데 그 영역이 상당히 넓다. 이를테면 전원주택을 짓겠다는 것도 개발목적이 될 수도 있고, 음식점이나 카페 같은 근린생활시설의 설치도 개발목적이 될 수 있다. 준농림지는 이렇게 여러 가지 용도로 다양한 개발이 가능하기 때문에 부동산 시장이 회복되게 되면 가격 상승에 큰 탄력을 받을 것이다.

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그러나 준농림지에 전원주택을 지으려는 사람은 현지에서 적어도 6개월 이상을 거주하여야만 전용허가를 받는다. 개발 목적이 있다고 할지라도 무한정 농지를 구입할 수 있는 것은 아니다. 예를 들어 당신이 준농림지에 건축면적 1백평 정도의 건물을 짓는다고 하면서 1천평의 농지에 대해 전용허가를 받을 수 있는 것은 아니다.

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그 지역의 지방자치단체에서 정한 건폐율이 기준이 되어 그 면적을 크게 초과하지 않는 범위에서 전용허가를 받을 수 있기 때문이다. 게다가 준농림지에서의 무분분별한 개발로 인해 정부는 이미 개발규제를 강력하게 실행하고 있으므로 해당 지역의 자치단체에 반드시 개발 가능성 여부를 확인받아야 한다.

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어떤 형태의 전용허가이든지 간에 기억하고 있어야 할 사항은 폭 4m도로가 반드시 있어야 한다는 사실이다. 지적도상에 나타난 도로는 없으나 사도가 있을 경우 그 사도 역시 폭은 4m이어야 하고, 그 사도의 소유주와 사이가 나쁘다면 건축허가를 받기가 어려울 수도 있다. 4m 이상의 도로가 전혀 없다면 개발이 불가능하므로 전용허가가 나오지 않는다. 그러므로 준농림지를 매입할 때는 계약서에 건축허가가 나오지 않으면 계약은 파기한다는 내용을 넣는 것이 좋다.

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이왕에 준농림지를 구입하고자 한다면 도시지역이나 준도시지역에 있는 준농림지가 투자 수익률 면에서 유리하다. 아무래도 개발의 범위가 넓기 때문이다. 그러나 현재로서는 그런 지역 이외의 농지이지만 앞으로 그런 도시지역으로 편입되게 될 지역들의 준농림지를 미리 선점하는 것은 어떨까? 이를테면 경기도는 평택 진위면, 광주 곤지암리, 김포 대곳면과 마송리 및 장기동, 남양주 화도읍 및 진접읍 일대의 1천여만평을 도시지역으로 편입시킬 계획을 갖고 있는데 주 5일 근무제가 실시된다면 아무래도 가격 상승이 있게 되지 않을까?

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지금 당장은 전용허가를 받을 명목이 없다고? 그렇다면 지난 회에 말하였듯이 일년에 30일 이상 농사를 지을 각오를 하거나 주요 농작물의 3분의 1 이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의존하겠다는 각오로 구입할 수밖에는 없다. 물론 그 각오를 실천하는 척하기만 하는 사람들도 꽤 있지만 말이다.