얼마 전 한 퀴즈 쇼 프로그램에서 재미 있는 질문이 나왔다.
퀴즈: 대한민국 최고의 집부자는 혼자서 몇 채를 소유하고 있을까?
정답: 1038채
그 순간 출연진 모두가 경악했고, 나 역시 놀랐다. 한국 부동산 시장을 극단적으로 보여 주는 한 장면이라 하지 않을 수 없다. 예전에 어르신들이 입버릇처럼 하시던 이야기가 '땅은 거짓말을 하지 않는다'였다. 한국 최고의 베스트셀러 중 하나가 소설 '토지' 였다.
한국에서 모든 재테크 시작은 '부동산에서 시작해서 부동산으로 끝난다'고할 정도다. 개인 가구 자산의 89%가 부동산이라면 가히 '부동산 재테크'의 절대적인 영향력을 짐작하고도 남으리라.
1. 1가구 다주택자
부동산 불패 신화에 대해 이해를 돕기 위해서는 먼저 한국 부동산 시장의 구조에 대한 이해가 필요 하다. 가령, 한국이라는 동네에 100 가구가 살고 있다. 그리고 집이 100채 있다고 할 때 아주 재미 있는 현상이 발생 한다. 현재 100가구 중 50가구가 집을 가지고 있고, 나머지 50가구는 무주택자다.
그리고 전체 100가구 중 17가구가 집 100채 중 60채를 가지고 있다. 이걸 한국에서는 ‘1가구 다주택자’라고 부른다. 집을 가지고 있는 50가구 중 17가구를 뺀 나머지 33가구는 말 그대로 ‘1가구 1주택자’로 자기 집에 살고 있는 사람들이다.
이럴 경우 집 60채를 자지고 있는 1가구 다주택자들인 17가구는 자신들이 살고 있는 집 17채를 빼고 나머지 43채를 무주택자인 나머지 50가구에게 전·월세로 공급한다. 이럴 경우 7가구가 집이 모자라게 된다.
그래서 결국 이미 2002년도에 주택 보급률이 100%를 넘어도 현실은 1 가구 다주택자들의 투자·투기 수요로 인해서 항상 공급이 모자란다는 소리가 끊임 없이 나온다.
결론적으로 한국에서 과도한 1가구 다주택자 수요로 인하여 경제학적으로 수요와 공급의 논리대로 보면 주택 보급률이 100%를 돌파하면 집값이 떨어져야 하는 건 당연하다. 그런데도 주택 보급률이 2007년도처럼 117%가 넘어 가도 집값은 여러 가지 원인과 겹치면서 폭등하게 된다.
2. 무주택자의 현실
무주택자인 나머지 50 가구는 사실상 잠재적인 주택 구입 수요자라고 볼 수 있다. 그렇다면 과연 주택 구입 여력이 있는가?
무주택자 50 가구 중 전세 2억 이상 : 1 가구 (전체 무주택자 비율의 0.4%), 전세 2억~1억 이상 : 2가구 ( 3.2% ), 전세 1억~5000만원 :5가구 ( 10% ), 전세 5000만원 미만: 42가구 (86.4%) 다.
결국 무주택자의 86.4% 가 사실상 5000만원 미만의 전·월세에 살고 있다는 것이다. 그렇기 때문에 한국에서 집을 살 때 보통 은행 대출을 끼고 사게 된다. 따라서 현재의 DTI 와 같은 금융 규제로 대출이 어려워 지면 사실상 무주택자가 집을 사는 것은 불가능해 진다. 반면 기존의 1 가구 다주택자들은 주택 담보 대출을 받아서 추가로 집을 구입하기 수월하다. 결국 미분양 물량이 무주택자들에게는 안 돌아 가고 부동산 가격만 높이는 꼴이다.
3. 부동산 가격은 집주인 마음대로
전세 가격이 올라서 집값에 육박하면 추가 대출을 받아 집을 사려고 하는 사람들이 몰린다. 부동산이 자가 소유 > 전세 > 월세로 흘러 가는 구조에서 집값이 떨어지거나 은행에 내야 할 이자 비용이 늘어나면 집주인은 전세를 월세로 돌린다.
그리고, 전세 가격이 올라가면서 집값이 다시 올라가면, 월세를 전세로 다시 전환한다. 이 경우 전세를 끼고 사려는 투자자들이 몰려 부동산 가격이 올라간다. 집 주인 입장에서는 부동산 가격이 떨어지든, 올라가든 상관없이 그 때 상황에 따라 전세든 월세든 바꾸면 그만이다.
그 대표적인 사례가 2005 전세 대란 후 집값 폭등을 들 수 있다. 결국 한국에선 전세 제도가 있는 한 정부의 부동산 정책은 사실상 무용지물이나 마찬가지다.
DTI 같은 금융 규제로 대출이 어려워지면 전·월세 무주택자의 경우 대출이 까다로워져서 집을 사는 걸 포기 하게 된다. 1 가구 다주택자의 경우는 DTI와 같은 금융 규제가 아니더라도 전세를 통해 자금 조달이 가능하기 때문에 얼마든지 추가로 부동산을 매수할 수 있다.
4. 사교육과 강남 부동산
강남 부동산 가격은 계속 상승할 수밖에 없다. 그 이유는 강남의 특수성에 있다. 강남 3구(강남·서초·송파)를 비롯한 강남권 지역의 경우 1980년대 이후부터 현재까지 늘어난 주택 수요 중 95%를 강남권에 사는 사람들이 다시 사들였다. 한 마디로 강남에서 나오는 주택 물량을 자체적으로 소화해 내는 지역이 강남 지역이다. 이는 다주택을 보유하더라도 손해 볼 이유가 없다고 생각한다. 상속이나 증여를 하면 그만인 것이다. 상속과 증여에 비해 부동산 시세 차익을 통해 더 남길 수 있다. 한마디로 손해보지 않는 부동산 장사다.
사교육 열풍도 강남 부동산 상승 요인 중 하나다. 잘 알다시피, 이제 한국에서 사교육은 거의 필수 소비재 성격이다. 한국의 제 2차 베이비 붐 세대(1961~1975년생)는 약 980만명이다. 현재 부모가 된 이 세대들의 가장 핵심 이슈는 아이들의 교육 문제다.
과거 80~90년대가 '학군수요'였다면, 2000년대로 넘어 오면서 부터는 '학원수요'로 바뀌었다. 강남은 대표적인 학원수요 특구다. 때문에 경기도 일산이나, 분당에 집이 있더라도 원래 집을 전세로 주고, 애들 사교육을 위해 강남에 전세로 들어 오는 경우가 있다.
방학이면 강남 부동산 품귀현상이 더하다. 해외와 지방에서 방학을 이용하여 강남 학원가로 몰려오고 있다. 수요들이 부지기수인 상황에서 강남 지역은 상대적으로 급격한 부동산 가격 하락 영향을 덜 받는다.
5. 강남은 부동산 세습, 지방은 미분양
젊을 때는 아이들 교육 때문에 강남에 있다고 치자. 그런데 노후에도 집을 안 팔고 그냥 보유 하고 있는 이유가 있다. 강남 지역에 살거나 아니면 다른 지역으로 이사 가더라도 강남의 집을 팔지 않고 전세나 월세로 돌려서 생활비나 세금을 마련하면 도움이 되기 때문이다.
그 후 죽으면 자식들에게 양도 하면 끝이다. 지금은 잠시 보류했지만 현재는 상속·증여 받은 돈이 30억원이 넘으면 기존 50%에서 2010년까지 33%로 세금을 조세 형평성 때문에 내린다고 한다. 그러나 부모 중 한 명이 사망하면 10억원이 공제 되는 상황에서 세금 깎는 방법은 말 그대로 널렸다.
한국에서는 '부의 세습=부동산의 세습'이라는 진정한 의미가 이것이다. 강남은 두말 하면 잔소리고. 결론적으로 부동산 규제 해제와 전세값이 폭등하는 현재 상황에서 DTI 같은 대출 수도꼭지를 잠그면 역설적으로 전세로 몰려 전세가격이 더 올라 가는 구조로 간다. 이런 상황이 몇 년 후 부동산 가격 상승을 폭발 시키는 부동산 뇌관으로 작용한다.
미분양 물량에 따른 수요가 부동산 가격 상승 시장을 왜곡 시키는 이유는 지방 미분양이 전체 미분양의 82%나 되는데 원인이 있다. 수도권 미분양 물량이 줄어드는 것과는 정 반대로 가고 있다. 더구나 지방 미분양의 85%가 중·대형인 이상 투기 세력이 아닌 바에는 무주택자가 그 집을 살 여력이 없다.
그 결과 지방에서는 가격이 정체되고, 강남을 중심으로 하는 수도권 지역만 올라 가는 상황이 이어지고 있다. 장기적으로 볼 때 인구 변동과 같은 변수로 집 값이 떨어 진다는 것은 맞는 말이지만, 이것은 최소 15년에서 20년 후의 미래다.
경제용어사전
● DTI
총부채상환비율(Debt to Income). 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때 앞으로 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것. 세부적으로는 매년 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중으로 계산한다. 이 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋거나, 소득에 비해 대출규모가 작다는 의미다.
Q. 이제 은퇴 시기가 다가오면서 노후 대책으로 주택 임대 사업을 생각하고 있습니다. 퇴직금과 종자돈을 합쳐서 4채로 시작하려는데 양도세를 더 내야 한다는군요. 이거 뭔 말인지 모르겠습니다. 세금 문제는 어떻게 처리 하는지요? <서울 강동구 송창일씨 (56세)>
A=노후 준비가 늦으신 축에 속하시는데요. 예전에는 상가 투자에 다른 임대료 수익 대신에 주택 임대업을 통한 노후 대비를 하시려는 게 추세였습니다. 그리고 주택 임대 사업을 하시려면 4채가 아니라 5채 이상의 집을 사 들이셔서 임대 사업자로 등록을 하신 뒤 10년이 지난 후 양도 하시게 되면 일반 세율( 2009년 6~35%)이 적용 되면서 종부세도 면제가 됩니다.
임대 사업용 주택이 아파트나 연립 같은 공동 주택에 전용 면적이 소형 면적인 60㎡ 이하라면 취득세와 등록세도 면제되며, 종부세는 합산배제가 되지만 양도 소득세는 주택 숫자에 따라 부과 되므로 개인 임대 사업자가 아닌 법인으로 전환 하시면 5채가 1 채로 줄어 들어 1세대 1 주택 상태가 될 수 있습니다.
이럴 경우 1세대 다주택자가 되신 후 법인으로 전환하면서 1 가구 1주택자가 되면 양도 차익 중 9억 원 초과분만 과세하기 때문에 최소 몇 억 원 이상의 절세 효과를 거두실 수 있습니다.
