[정품]금융전문가 1.5

주변 시세의 50~70%에 공급하는 보금자리 아파트가 미달되었습니다.

물론 특별공급분이므로 그 신청대상자 수요층 자체가 얇았습니다. 나중에 일반 공급분은 미달되지 않겠지요.

하지만 그럼에도 불구하고 ‘주변 시세의 50~70%’라는 사실을 가볍게 보아 넘길 수 없다고 봅니다. 분양 받기만 하면 돈이 되는 것입니다!

그럼에도 불구하고 ‘미달’이 무엇을 의미하는가?

저는 지난 글,

부동산, 몇 가지 흥미있는 오해 내지 거짓말들

에서 다음과 같은 말씀을 드렸습니다.

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ㅇ 지금 집 사지 않으면 평생 집 못 사게 될 거다

주택에 대한 투자 내지 투기를 부추길 때 항상 쓰이는 말.

언제나 “지금 집 사지 않으면 ~ ” 이라고 말함으로써, 마치 지금은 집 살 수 있는 형편인 것 처럼 말한다는 점이 흥미롭다.

단 한번도,

이미 샐러리맨은 집 살 수 없는 지경이 되었다,

고는 말하지 않는다.

......

현재는 어떨까?

샐러리맨들의 명목소득(실질소득이 아니라)이 줄고 있다.

10억 만들기 열풍, 짠돌이 열풍은 젊은 직장인들이 집값을 따라잡아보려는 마지막 몸부림이었다.

이제 그들은 포기했다. 스스로 포기했거나 포기 당했다.

샐러리맨들이 평생 집 못 사게 되면 집값은 떨어진다.

가만히 생각해보면 이는 당연한 이치임을 알 수 있다.

세상 일이 이치대로 되는 거 봤냐고?

이치대로 된다.

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저는 주변 시세의 50~70%인 보금자리 아파트가 청약 미달되었다는 사실이 바로 ‘이미 샐러리맨은 집 살 수 없는 지경이 되었다’는 증거라고 봅니다. 그러니 이제 ‘샐러리맨들이 평생 집 못 사게 되면 집값은 떨어질 것’입니다.

주변시세보다  50~70%라고 하지만 그 가격이 30형대 기준하여 서울은 4억원, 하남은 3억4천만원에 이르고, 고양은 2억9천만원이 넘습니다.

과연 이 가격이 싼 가격인가?

‘주변시세’라는 신기루를 걷어내고 본다면 이 가격도 여전히 비싼 것입니다. 자기에게 주어진 일 열심히 일하고 월급을 꼬박꼬박 모아온 ‘정상적인’ 샐러리맨은 살 수 없는 가격입니다.

정상적인 샐러리맨이 살 수 없을 정도로 가격이 지나치게 올랐으면 떨어져야 합니다. 그것이 세상 돌아가는 이치이고, 이치대로 될 것입니다.

최근 로버트 실러 교수의 분석을 보니, 현재 미국의 ‘실질’ 주택가격지수가 이미 2001년 수준까지 떨어졌더군요.

그럼에도 실러 교수는 여전히 향후 5년 정도는 더 미국 주택시장이 약세일 거라고 전망하고 있습니다.

루비니 교수는 주택가격이 향후 10%는 더 떨어질 거라고 전망합니다.

루비니 교수 예상대로 10%가 더 떨어지게 되면 99년 수준이 될 듯 합니다.

미국의 주택가격 거품빼기가 현재 도달한 시점인 2001년 정도라도 되돌아볼 필요가 있습니다. 그 당시 서울의 아파트 가격이 얼마였을까요?

이번 미달된 보금자리 아파트 중 최고의 입지는 우면지구와 세곡지구였습니다. 우면지구보다 더 입지가 좋은 서초구 양재역 일대의 아파트 가격이 2001년 당시 평당 1000만원이 넘지 않았습니다(30평대 기준).

즉 현재의 서울 보금자리 아파트 가격 4억은 여전히 너무 비싼 가격인 것입니다.

주말 영종,청라 북새통...분양사들 '순풍' 기대 아시아경제 [경제, 경제언론사] 2009.10.19 오전 07:46

위 기사를 보면 다음과 같은 내용이 나옵니다.

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지난 주말 동시에 문을 연 인천 영종ㆍ 청라지구 모델하우스에 3일간 7만 여명의 방문객들이 몰리는 등 북새통을 이뤄 순조로운 분양에 대한 기대를 부풀리게 했다.

...

이에 따라 영종하늘도시 모델하우스가 몰려 있는 인천시청 앞 거리와 청라지구 모델하우스가 있는 인천 학익동 홈플러스 앞은 교통 체증이 빚어지는 등 주말 내내 북새통을 이뤘다.

이처럼 영종ㆍ청라 분양에 대한 관심이 뜨거운 이유는 일단 소형 평수가 많고 분양가가 3.3㎡ 평균 청라 1100만원ㆍ영종 900만원으로 저렴해 실수요자들이 몰리고 있기 때문이라는 분석이다.

여기에 전매제한기간 단축ㆍ양도세 감면 등의 혜택, 총부채상환비율(DTI) 규제 비적용 등이 소비자들의 구미를 당기고 있다.

영종하늘도시 분양관을 찾은 윤 모(37)씨는 "소형 위주인데다 분양가도 싸서 이번 기회에 내 집 마련을 할 수 있을 것 같다"며 "설명을 들어 보니 앞으로 개발이 완료되면 충분히 투자 가치도 있어 꼭 청약을 넣어 볼 생각"이라고 말했다.

이창훈 제일건설 분양소장은 "주로 인천 지역 소비자들을 중심으로 청라 지구 1차 분양 탈락자나 서울 서부 지역 주민들이 많이 오신다"며 "영종ㆍ청라지구의 장래성과 투자 가치는 물론 저렴한 분양가ㆍ입지, 신규 분양의 잇점 등 때문에 많이들 오신 것 같다"고 말했다.

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저는 그동안 가계의 명목소득이 줄어드는 상황에서는 절대 자산가격이 오를 수 없다고 써 왔습니다.

그동안 제가 쓴 글에 달아주신 댓글 중에는,

제 말을 들어보면 논리적으로는 맞는 것 같은데, 그럼 도대체 왜 아직도 물가가 올라가고 있는가, 저 기사에서 보듯이 아파트 분양에 몰려드는 저 많은 사람들은 도대체 어떻게 된 일인가,

라는 의문제기가 가끔 보입니다.

이에 대한 대답은 국민경제라는 것은 규모가 크기 때문이라고 할 수 있겠습니다. 저는 우리나라가 소규모 개방경제라고 써왔습니다만, 그건 국제경제 전체를 놓고 얘기할 때이고, 대한민국이라는 나라의 국민경제 자체가 작은 것은 아닙니다.

가계의 명목소득이 감소하면서 이미 추세는 정해졌지만, 국민경제는 규모가 크기 때문에 완전히 방향을 틀 때까지는 시간이 좀 걸리는 것입니다.

국민경제 안에는 여전히 아직도 남은 ‘여력’을 보유한 가계들이 존재하는 것입니다.

에코버블은 이 마지막 남은 여력마저 쥐어짜내서 날려버리는 역할을 하고 있습니다. 마지막 남은 여력들마저 에코버블로 날려버리게 되면, 그 다음 어떻게 될 지는 정해져 있습니다.

결국 ‘공황’이라는 사태가 생겨나는 것은, 중간에 에코버블이 존재하기 때문인 것입니다. 제가 일전에 현재 진행되는 에코버블이 공황으로 가고 있는 증거라고 쓴 이유입니다. 차라리 에코버블이 없었다면 공황으로까지는 가지 않을 가능성도 있었습니다.

위에 소개한 기사를 보면,

분양가가 3.3㎡ 평균 청라 1100만원ㆍ영종 900만원으로 저렴해 실수요자들이 몰리고 있기 때문이라는 분석이다.

라고 하는데, ‘청라 1100만원ㆍ영종 900만원’은 결코 싸지 않습니다. 제가 앞서 소개드렸듯이 2001년 서초구 양재역 일대가 1000만원이 넘지 않았습니다.

여기에 전매제한기간 단축ㆍ양도세 감면 등의 혜택, 총부채상환비율(DTI) 규제 비적용 등이 소비자들의 구미를 당기고 있다.

영종하늘도시 분양관을 찾은 윤 모(37)씨는 "소형 위주인데다 분양가도 싸서 이번 기회에 내 집 마련을 할 수 있을 것 같다"며 "설명을 들어 보니 앞으로 개발이 완료되면 충분히 투자 가치도 있어 꼭 청약을 넣어 볼 생각"이라고 말했다.

이창훈 제일건설 분양소장은 "주로 인천 지역 소비자들을 중심으로 청라 지구 1차 분양 탈락자나 서울 서부 지역 주민들이 많이 오신다"며 "영종ㆍ청라지구의 장래성과 투자 가치는 물론 저렴한 분양가ㆍ입지, 신규 분양의 잇점 등 때문에 많이들 오신 것 같다"고 말했다.

결국 “충분히 투자 가치도 있어 꼭 청약을 넣어 볼 생각”이며, "영종ㆍ청라지구의 장래성과 투자 가치... 때문”이라는 것이 솔직한 이유일 것입니다.

실거주 목적으로는 매입할 수 없는 가격입니다. ‘투자 가치’ 때문입니다. 투자 가치가 없다면, 즉 앞으로 30년 동안 가격이 절대 안 오른다고 하면 저 가격에 구매할 수 있을까요?

‘앞으로 가격이 안 오를 리는 절대 없다’고 전제하는 것은 전형적인 버블 절정기의 증상입니다.

다음은 2차 보금자리지구 발표 기사입니다.

도심 20분거리… '친환경' 등 특화개발 한국일보 [경제, 종합언론사] 2009.10.19 오후 21:48

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_2차 보금자리 단지는 어떤 곳들인가.

"보존가치가 낮은 개발제한구역(그린벨트) 가운데 대중교통 이용 등 서울 도심으로의 접근성과 수도권의 균형 있는 주택공급을 고려해 선정됐다. 6곳 모두 서울 도심에서 15~21㎞내에 위치해 있다.

서울 내곡지구는 서초구 내곡ㆍ신원ㆍ원지ㆍ염곡동 일대로 시범지구인 세곡지구와 인접해 있고, 경부고속도로와 분당-내곡간, 서울-용인간 고속도로 등과 가깝다.

서울 강남구 자곡ㆍ세곡ㆍ율현동 일대에 들어서는 세곡2지구는 지하철 3호선 수서역 등 대중교통 연계성이 좋다. 경기 부천 옥길지구는 소사택지지구 및 계수범박택지지구 인근으로, 서울외곽순환도로 시흥IC가 가깝다.

시흥시 은행ㆍ대야동 일대 은계지구와 구리시 갈매동 일원 갈매지구도 각각 국도와 전철 등 광역교통 여건이 우수한 곳이다. 남양주 진건지구도 별내ㆍ신내택지지구 등과 가깝고, 경춘선 복선전철 및 지하철 별내선 추진 계획 등이 잡힌 곳이다."

_어떻게 개발되나.

"서울 강남권인 내곡지구와 세곡2지구는 주변 산과 하천 등 자연과 어우러진 친환경 단지로 개발된다. 두 지구 공히 5,000가구 중 4,000가구가 보금자리주택분이다. 부천 옥길지구는 에너지절약형 녹색도시를 테마로 만들어진다.

단지 내에 순환형 자전거도로와 녹지ㆍ보행공간이 강조된다. 시흥 은계지구는 저수지와 하천을 유기적으로 연결, 수변 공간을 특화한 단지로 조성될 계획이다.

구리 갈매지구는 주거ㆍ상업ㆍ업무기능을 집약하고, 친환경 대중교통에 역점을 둔 도시로 개발된다. 남양주 진건지구는 가장 큰 규모로 지어지는데, 왕숙천과 한강변 생태공원을 연결하는 생태환경 도시 조성이 개발 테마다."

_예상 분양가는

"국토부는 분양가가 시범지구처럼 주변 시세의 50~80% 선에서 결정될 가능성이 크다고 보고 있다. 내곡지구와 세곡2지구는 최근 분양에 들어간 시범지구 세곡ㆍ우면지구와 비슷한 3.3㎡ 당 1,150만~1,200만원 안팎에서 분양가가 정해질 것으로 보인다. 나머지 수도권 4곳은 3.3㎡ 당 700만~900만원 대에서 공급될 것으로 추정된다."

_임대 및 분양 비율은

"총 3만9,000가구 중 2만 가구가 임대, 약 1만9,000가구가 분양 물량으로 배정될 예정이다. 분양분 1만9,000가구의 80%인 1만5,000여가구가 사전예약분으로 나올 전망이다. 보금자리주택을 제외한 나머지 1만6,000가구는 2011년 민영 중소형 또는 중대형 아파트로 공급된다.

_3차 보금자리주택지구 지정은

"아직 미정이나 내년 상반기 보금자리 2차 지구 사전예약이 이뤄지는 시기 전후가 될 것으로 보인다. 추가 지정에 대한 원칙은 시범지구와 2차 지구 선정 기준과 크게 달라지지 않을 것이다."

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기사 링크를 클릭해보시면 6곳 입지가 지도에 잘 표시되어 있습니다.

서울 도심에서 15~21㎞내에 위치한 곳에, 그린벨트로 묶어둔 덕에 최고의 생태환경을 갖춘 곳에 저 가격에 아파트가 공급되는데, 영종.청라지구가 ‘투자가치’가 있을까요?

보금자리 아파트가 ‘청약 미달’이라는 사실이 무엇을 의미하는지 잘 생각해보시기 바랍니다. 현재의 보금자리 아파트 가격도 결코 싸게 느껴지지 않습니다.

이번 2차 지구에도 내곡지구와 세곡2지구가 들어있습니다. 두 곳 모두 강남권에서도 최고의 입지들인 곳입니다. 이런 식으로 보금자리 지구 추가지정될 때마다 강남권 최고 입지인 곳에도 주변시세보다 싸게 공급된다면 강남권 아파트 가격이 어떻게 될 지도 불을 보듯 뻔하다고 생각합니다.

미국은 이미 2001년 수준까지 거품을 뺐습니다.

그동안 자꾸 ‘미국경제’만 문제가 있고, 어려운 것처럼 느껴진 이유입니다.

아직까지 거품을 빼지 않은 나라들도 최소한 미국수준 만큼은 거품을 빼야 합니다. 이제 미국을 제외한 그 나머지 나라들 경제가 어려워질 차례입니다.

모든 일은 이치에 맞게 순서대로 돌아가는 법입니다.

덧붙이는 글:

이미 거품을 상당히 뺀 미국 돈의 가치와 아직 거품을 하나도 빼지 않은 나라들 돈의 가치를 비교해보면 어느 쪽이 가치가 있을까, 도 한 번 생각해보시면 좋겠습니다.