1) 서브프라임모기지(Sub-Prime mortgage)란?
서브프라임 모기지는 신용 조건이 가장 낮은 사람들을 대상으로 주택담보 대출을 상대적으로 고금리에 하는 제도이다. 주택 시세의 거의 100%수준으로 대출을 해주는 대신 금리가 높은 대출제도이다. 서브프라임 모기지의 대출 금리는 우량 대출인 프라임 모기지의 대출 금리보다 2~3%가 높다. 그리고 대부분이 2년간 고정금리를 내다가 28년동안 변동금리를 내는 구조로 되어 있어 계약 당시에는 이자가 비싸지 않지만 해가 넘어갈수록 이자율이 크게 상승하게 된다.
보다 자세하게 설명하자면 신용등급을 설명해야 한다. 우리나라의 경우에는 1~9등급까지 순위를 만들어서 신용등급에 따라 은행 대출, 예금 금리등이 천차만별이다. 그런데 미국의 신용등급제는 점수제도이다. <표 1>을 보면 660점이 넘으면 프라임, 620~660점이면 알트-A, 620점 미만이면 서브프라임이다.
<표1>
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우리나라 은행(은행별로 신용평가) |
미국(독립기관이 신용정보 관리) |
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1등급 |
프라임 (Prime) → (660점 초과)
Excellent |
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2등급 |
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알트-A(Alt-A) → (660점~620점)
Good |
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3등급 |
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4등급 |
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5등급 |
Fair |
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6등급 |
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7등급 |
서브프라임(Sub-Prime) → (620점 미만)
Poor |
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8등급 |
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9등급 |
좀 더 자세하게 말하자면 Excllent는 850~750점, Good은 749~660점. Fair는 659~620점, Poor는 619~400점으로 구분한다. Fair등급 이상은 일반은행대출이 가능하지만 620점 이하는 서브프라임 모기지 업체에서 대출하게 되는 것이다.
서브프라임은 우리나라에서 7~9등급 신용등급에 해당한다. 미국에서 서브프라임이 차지하는 비율은 9%남짓하지만 “부실한Fair(5~6등급)까지 합치면 20~30%로 늘어난다. 통계적으로도 나라의 1/4이상이 서브프라임과 연관되어 있었다는 것이다.
쉽고 재미있게 설명해보자면 현실과 부합하여 얘기하면 간단하다. 일반적으로 사람들이 살면서 가장 가지고 싶고 가장 필요한 것은 자신의 ‘집’이다. 세계의 모든 사람들의 소원일 것이다. 하지만 집값은 굉장히 비싸기 때문에 벼락부자가 아니라면 거의 모든 사람들이 대출을 생각하게 된다. 이렇기 때문에 은행을 방문하여 대출을 신청하게 되고 은행에서는 신용조회를 통해서 피대출인에게 대출여부와 대출정도를 결정하게 된다.
만약 프라임등급이면 바로 대출을 해주며 집값의 60%까지 대출을 해주는 곳도 있었다고 한다. 게다가 이자율까지 낮게 책정된다고 한다. 예를들면 기준금리가 2%라면 1등급은 1.8%, 2등급은 1.85% 이런식인것이다. 그런데 알트-A등급에서는 얘기가 달라진다. Good등급에서는 별문제없이 대출이 가능하지만 Fair 등급에서는 점장과 상의한다거나 여러 가지를 따져보고 대출을 해준다는 것이다. 또한 대출 금액 또한 낮게 책정된다는 것이다.
여기서 문제는 서브프라임등급을 가진 사람들이다. 미국의 일반은행에서는 대출이 불가능한 사람들이기 때문에 다른 금융기관을 찾게 된다. 우리나라의 저축은행의 역할이다. 하지만 서브 프라임 중에서도 특히 신용등급이 더 낮은 사람들은 저축은행에서도 거부 받게 되고 이럴 경우에는 전문 서브프라임 기관을 찾아가게 된다.
전문 서브프라임 기관을 예로 들면 ‘뉴-센츄리 파이낸셜’로 설명하기 쉽다. 이 곳에서는 서브프라임 등급의 사람들에게 집값의 100%까지 대출을 해주었다. 담보가 어떤 것이기에 집값의 100%를 대출해주었을까? 그것은 바로 주택이다. 앞으로 살 집이라는 얘기이다. 미래의 살집을 정해놓고 대출을 해준다는 얘기이다.
문제는 여기서 발생한다. 처음 몇 년간은 싼 이자를 요구하기 때문에 서브프라임 등급의 사람들에게 아주 좋다. 하지만 2~3년차부터는 이자가 올라가게 된다. 현혹하기 위하여 초반에만 싸게 해주는 것이다. 서브프라임은 금리가 고정되어 있다 하더라도 변동금리를 적용받기 때문에 금리에 영향을 많이 받는다. 그런데 FRB의 기준금리가 상승하게 되고 이자를 갚을 수 없는 상황이 되었기 때문에 집을 팔게 된다. 만약 집값이 올랐다면 팔아버리고 다른 집으로 이사가서 더 좋은 서브프라임을 찾으면 되지만 집값이 떨어지고 있었기 때문에 그마저도 불가능했다.
게다가 기관에서의 문제점도 발생한다. 서브프라임 등급의 사람들은 믿을 수 없는 고객들이기 때문에 빌려준 돈을 가지고 시중 은행이나 투자기관들끼리 거래를 하려고 하개 된다. 이러한 채권이 시중에 엄청나게 등장하게 되는데 신용등급평가기관인 무디스, 스탠다드&푸어스, 피치가 AAA(최고등급)을 주었기 때문에 투자자들은 의심하지 않고 채권을 사게 되었다. 믿을만한 기관들이었기 때문에 투자자들의 투자는 계속 되었고 이것은 시장에 넓게 퍼지게 되었다.
그런데 미국정부가 인플레이션을 막기 위해 저금리 정책을 사실상 접고 금리를 올리게 된다. 그래서 사람들은 대출금액에 대한 이자를 갚을 수 없었기 때문에 집을 팔려고 하게 된다. 하지만 공급은 넘치는데 수요가 없어졌기 때문에 집값은 떨어지기 시작했고 사람들은 부동산에 대한 매력을 잃게 되었다. 그래서 집값은 폭락하였고 서브프라임 등급의 사람들은
파산하게 되었다. 서브프라임 등급이 파산하여 돈을 갚을 수 없게 되자 돈을 빌려준 회사들도 연이어 파산하게 되고 그 회사들이 찍어낸 채권을 사들인 투자자, 기관들도 파산헤게 된다. 이에 따라 생긴 경제위기가 미국 서브프라임 모기지 사태이다.
한가지 시사점은 FRB의 1% 동결 금리는 많은 투자를 부추기게 되었다. 낮은 금리로 많은 사람, 기관들이 부동산에 투자하였다. 그리고 2004년 FRB그린스펀의장이 주택 구입자에게 변동 모기지와 재융자를 허용해 주었다. 이것으로 인해 낮은 금리를 이용하여 대출받은 금액으로 투자하여 금리를 상회하는 투자이익을 내어 대출액을 갚아 나아가겠다는 방식이 시장에 팽배해졌다.
또한 투자 기관들은 이미 미국 금융시스템에 문제가 있음을 알고 있음에도 불구하고 성과위주의 일처리로 이같은 일을 더 크게 만들었다. 과거 미국 경제의 대부로 불리웠던 그린스펀의장이 정책의 실패로 인해 이같은 결과가 일어났다고 생각한다. 저금리 정책으로 개인투자자들을 충동질했고 미국기업들, 월가 투자은행들은 단기적인 실적주의와 성과주의의 보상시스템을 과도하게 추구하여 이같은 문제가 발생한 것이다.
2) 서브 프라임으로 인한 미국 시장의 변화
<표2>를 보고 변화를 설명해보면 1990년대 말 아시아발 경기침체, 2000년 IT 버블 붕괴로 경기가 침체된다. 미연방준비이사회(FRB)는 소비심리를 부추기기 위하여 기준금리를 1%까지 인하하여 동결한다. 자금유동성을 증가시키기 위함이었다.
금리가 인하하자 주택보유비용이 절감되었다. 금리가 1%이기 때문에 월세로 사는 것보다 대출을 받아 집을 사는 것이 매달 내는 비용면에서 적게 들게 된 것이다. 당연하게도 대출을 받아 집을 사려는 수요가 늘어나게 되었다. 하지만 초기에는 이와 같은 정보를 알고 있는 사람은 거의 우량고객(Prime)들이었다. 그래서 별 문제가 없었다.
에퀴티라는 것은 총자산 중 부채를 제외한 것을 말한다. 주택가격에서 대출금액을 빼고 남은것이 에퀴티가 된다. 당시 미국의 주택시장은 엄청난 활황으로 수요가 공급보다 많아서 주택가격이 많이 올랐다. 때문에 에퀴티도 증가하게 된다. 쉽게 설명하면 1억에 집을 사서
1억 5천만원이 되었다면 5천만원의 에퀴티가 증가했다는 것이다.
그런데 이런 에퀴티를 다시 대출을 하는데 썼다. FRB에서 재융자를 가능하게 해줬기 때문에 이러한 에퀴티를 담보로 재융자를 받은 것이다. 집을 사고 난 후 남은 금액으로는 소비를 하게 되었다. 집안을 꾸밀 가구와 인테리어, 자동차 등을 소비하게 된다. 시장은 엄청난 활황으로 경기가 좋아졌다.
여기서 문제는 경기 상황이 좋았기 때문에 대출도 늘어나고 집을 사려는 서민,빈민 층의 수요 또한 계속 이어졌기 때문에 집이 부족하게 되었다. 그래서 집을 짓게 되고 건설경기가 좋아지고 경기가 좋아지는 것으로 되풀이 되었다. 시간이 지남에 따라 부동산 시장이 활발해지고 투기성 자본이 생기게 되었다. 사람들의 인식은 부동산에 투자하면 무조건 돈을 번다고 생각하게 되었고 결국 돈을 빌리는 사람이 많아졌다. 이에 따라 대출 업체가 경쟁을 하게 되고 빌려주는 금액이 집값의 100%에도 다다르게 된다. 돈이 없어도 집을 살 수 있는 상황이 되어 버린 것이다. 이로인해 경기가 좋아지고 주택수요가 올라가고 주택을 살 때 경매 입찰까지 하게 된다. 집값은 높게 올라가게 된다.
하지만 자금유동성이 너무 좋아지자 인플레이션을 우려한 소식들이 생기게 되고 FRB의장이 그린스펀에서 벤 버냉키로 바뀐다. 버냉키는 기준금리를 올려서 자금유동성을 줄이려 한다. 금리가 올라가면 대출이자가 올라가게 된다. 대출을 받아 집을 산 사람들은 갚아나가야 할 대출이자가 늘어나게 되어 소비지출이 감소하게 된다. 또한 집을 사는데 돈이 많이 들게 되어 부동산에 대한 신규수요도 줄어들게 되고 투기한 사람들은 돈을 잃기 시작하게 된다.
투자 손실은 결국 부채를 갚을 수 없는 상황을 만들어 내게 되었고 변동금리를 통해 이자를 싸게 내었던 시절은 지나가고 비싼 이자를 내는 시기가 온다. 사람들은 돈을 갚을 수가 없었고 돈을 빌려준 기관들은 손해를 보기 시작한다. Alt-A의 Foor부터의 고객들은 파산을 하게 되고 대출담보부증권, 주택담보부증권 등 온갖 유동화증권들의 신용등급이 낮아진다. 이에 따라 부동산과 관련된 사업들이 큰 타격을 받게 된다.
대출 이자를 갚을 수 없는 사람들의 집은 결국 차압당하고 시장에 매물이 나오게 된다. 동시 다발적으로 공급이 늘어나기 시작했다. 그래서 주택가격은 떨어지게 된다. 사람들은 주택가격이 떨어지자 기다리기 시작했다. 주택가격이 더 떨어져서 투자를 할 시기를 찾는 사람과 더 싸게 구매하려는 사람들이 기다리기 시작했다. 반복적으로 집값은 계속 떨어지게 된다.
매물이 증가함에 따라 주택가격이 상승하고 한껏 올랐던 에퀴티 또한 내려간다. 1억에 샀던 집이 1억5천이 되었었지만 1억도 되지 않는 금액으로 하락하기 시작한 것이다. 이것은 1억을 주고 산집에 대출이자를 갚아나가면서 투자이익으로 매꾸어 나가려고 했던 사람들은 모두 타격을 입게 되는 것을 말한다. 1억에 사서 집값도 손해를 보고 대출이자만 갚아야 할 상황이 된 것이다.
이제 소비심리는 완전히 위축되어 시장이 침체기에 접어든다. 결국 올라간 대출이자를 갚기 위해 다른 방향의 소비가 굳어져 버리게 된 것이다. 주택의 수요가 없어서 건설경기가 침체되고 관련 산업들의 침체로 이어지고 전체 시장의 침체로 이어지게 된 것이다.
출처 : http://blog.naver.com/aserene?Redirect=Log&logNo=80057233079
